Baugesuche: Baugenehmigungen

Genehmigungspflicht

Die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und der Abbruch baulicher Anlagen sind in der Regel genehmigungspflichtig oder kenntnisgabepflichtig.
Die Errichtung baulicher Anlagen ohne den erforderlichen »Freibrief« stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit einer Geldbuße geahndet werden. Hinzu kommt das Risiko, dass eine nicht genehmigungsfähige, jedoch begonnene Baumaßnahme wieder beseitigt werden muss.

Eine Bauvoranfrage an das Bauordnungsamt beseitigt bestehende Zweifel über die Zulässigkeit einer Baumaßnahme.

Planentwurfsverfasser

Zur Erstellung von Bauunterlagen (Bauplänen) und Unterzeichnung als Entwurfsverfasser müssen Architekten und Ingenieure herangezogen werden, die aufgrund des Architektengesetzes bzw. des Ingenieurgesetzes dazu berechtigt sind. Es empfiehlt sich für Bauherren dringend, sich die Planvorlageberechtigung des in Aussicht genommenen Architekten oder Ingenieurs nachweisen zu lassen.

Bauvoranfrage

Dem schriftlichen Antrag auf Erteilung eines Vorbescheids sind die Bauvorlagen beizufügen, die zur Beurteilung der durch den Vorbescheid zu entscheidenden Fragen des Bauvorhabens erforderlich sind, zumindest:

  • Lageplan im Maßstab 1 : 500
  • Baubeschreibung
  • Bauentwurfsskizze

Diese Unterlagen müssen mindestens zweifach beim Bauordnungsamt eingereicht werden. Die Beantragung eines Vorbescheids empfiehlt sich vor allem dann, wenn vor Erwerb eines Baugrundstücks geklärt werden soll, ob das Grundstück auch wirklich den Vorstellungen entsprechend bebaut werden darf. Die Höhe der Verwaltungsgebühren für einen formellen Vorbescheid erfragen Sie bitte beim Bauordnungsamt. Der Vorbescheid ist drei Jahre gültig.

Der Bauantrag

Dem Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung müssen folgende Unterlagen beigefügt werden:

  • amtlicher Lageplan 1:500
  • Bauzeichnungen 1:100
  • Baubeschreibung (Formular)

Baugenehmigung

Das Verfahren bei einem Baugesuch läuft wie folgt ab:

Der Bauantrag wird beim Bauordnungsamt mit einem Aktenzeichen versehen und auf Vollständigkeit und Übereinstimmung mit den bauordnungs- und planungsrechtlichen Vorschriften vorgeprüft. Sollten Unterlagen fehlen, was leider allzu häufig der Fall ist, ruht der Antrag bis zum Eingang der nachzureichenden Papiere.

Sind bei der Vorprüfung keine Mängel aufgetaucht bzw. die fehlenden Unterlagen inzwischen eingetroffen, werden die Stellungnahmen folgender Ämter und Dienststellen eingeholt:

  • Stadtplanungsamt
  • Stadtmessungsamt
  • Bau- und Liegenschaftsamt
  • Stadtwerke
  • Tiefbauamt
  • Grünflächen- und Umweltamt

Bei bestimmten Bauvorhaben sind darüber hinaus noch andere Institutionen zu hören, z. B. das staatliche Gewerbeaufsichtsamt wegen gewerblicher Fragen, die Feuerwehr wegen des vorbeugenden Brandschutzes, das Landesstraßenbauamt zu eventuellen Kollisionen des Bauvorhabens mit geplanten Landes- oder Bundesstraßen, die untere Naturschutzbehörde wegen des Landschaftsschutzes oder das Landesdenkmalamt zum Thema Denkmalschutz.

Wenn sämtliche Stellungnahmen vorliegen, fasst das Bauordnungsamt diese mit der eigenen technischen und öffentlich-rechtlichen Prüfung zusammen und erteilt die Baugenehmigung.

Teilbaugenehmigung

Vor der Zustellung der Baugenehmigung darf nicht mit den Bauarbeiten einschließlich des Baugrubenaushubs begonnen werden. Liegt dem Bauordnungsamt ein kompletter Bauantrag vor, der den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht, und ist die Standsicherheit nachgewiesen, so kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Teilbaugenehmigung schriftlich beantragt werden.

Damit können Bauarbeiten für die Baugrube bzw. für einzelne Bauteile oder -abschnitte schon vor der Baugenehmigung schriftlich gestattet werden. Die Teilbaugenehmigung berechtigt aber nur zur Ausführung des festgelegten Teilbereichs.

Gültigkeitsdauer der Baugenehmigung

Die Baugenehmigung und die Teilbaugenehmigung erlöschen, wenn nicht innerhalb der im landesspezifischen Bauordnungsrecht festgelegten Anzahl von Jahren nach Zustellung mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen oder wenn die Bauausführung unterbrochen wurde. Auf schriftlichen Antrag kann die Frist jedoch jeweils bis zu drei Jahren verlängert werden. Hierfür sind erneut Gebühren fällig, die Verlängerung einer einmal erloschenen Genehmigung ist nicht möglich. In diesem Fall muss ein neuer Bauantrag gestellt werden.

Baugenehmigungsgebühren

 Die Gebühren für die Baugenehmigung, die erforderlichen Prüfungen und Abnahmen usw. werden nach der allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung von Baden-Württemberg festgesetzt. Sie richten sich nach der Höhe der Bausumme, die nach einer Landesverordnung, unabhängig von den Angaben des Bauherrn, errechnet wird. Gebührenpflichtig ist auch die Ablehnung oder Zurücknahme eines Bauantrags.

Kenntnisgabeverfahren

Sofern Ihr Vorhaben innerhalb des Geltungsbereiches eines qualifizierten Bebauungsplanes (§ 30 (1) BauGB) liegt, der nach dem 29.06.1961 rechtsverbindlich wurde, können die Bauvorlagen für die nachstehenden Vorhaben auch im Kenntnisgabeverfahren eingereicht werden:

  1. Wohngebäude, ausgenommen Hochhäuser
  2. landwirtschaftliche Betriebsgebäude mit Wohnteil bis zu 3 Geschossen
  3. Gebäude ohne Aufenthaltsräume bis 100 m2 Grundfläche und bis zu 3 Geschossen
  4. eingeschossige Gebäude ohne Aufenthaltsräume bis zu 250 m2 Grundfläche
  5. Stellplätze und Garagen für die Gebäude nach Nr. 1 -4
  6. Nebenanlagen i. S. v. § 14 BauNVO für Gebäude nach Nr. 1 –4

Im Kenntnisgabeverfahren hat die Baurechtsbehörde innerhalb von 5 Arbeitstagen dem Bauherren den Zeitpunkt des Eingangs der vollständigen Bauvorlagen schriftlich zu bestätigen. Die Besonderheit des Kenntnisgabeverfahrens liegt darin, dass der Bauherr mit dem Baubeginn nicht warten muss, bis ihm eine Baugenehmigung zugeteilt ist, sondern nach Ablauf eines Monats nach Bestätigung der Vollständigkeit der Bauvorlagen, mit dem Vorhaben begonnen werden kann, wenn dass Vorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht.

Die Monatsfrist verkürzt sich sogar auf 2 Wochen, wenn die Angrenzer dem Vorhaben schriftlich zugestimmt haben.

Sofern ein Antrag auf Ausnahme oder Befreiung von baurechtlichen Bestimmungen oder Festsetzungen des Bebauungsplans gestellt wurde, verschiebt sich der Baubeginn solange, bis über diesen Antrag entschieden ist.

Die im Kenntnisgabeverfahren einzureichenden Bauvorlagen entsprechen überwiegend denen des Genehmigungsverfahrens; die Gebühren im Kenntnisgabeverfahren sind jedoch wesentlich geringer.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Anders als im umfassenden Baugenehmigungsverfahren ist im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren der Prüfungsumfang der Baurechtsbehörde deutlich reduziert.

Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren kommt in Betracht, wenn Sie

  • ein Wohngebäude,
  • sonstige Gebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3, ausgenommen Gaststätten,
  • sonstige bauliche Anlagen, die keine Gebäude sind,
  • Nebengebäude und Nebenanlagen für die oben genannten Vorhaben (z.B. Garagen)

bauen und kein Kenntnisgabeverfahren durchführen wollen oder wenn Sie das Bauvorhaben außerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans errichten wollen.

Der Bauherr trägt die Verantwortung dafür, dass auch öffentlich-rechtliche Vorschriften, die im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nicht geprüft werden, eingehalten werden. Im Einzelfall ist eine Abweichung, Ausnahme oder Befreiung von nicht zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften zusätzlich zu beantragen. Bei einem Verstoß gegen diese Vorschriften kann die Baurechtsbehörde den Bau stoppen oder bereits Gebautes wieder abreißen lassen. Die beantragte Baugenehmigung kann sie dagegen wegen eines Verstoßes gegen nicht im vereinfachten Verfahren zu prüfende Vorschriften grundsätzlich nicht ablehnen.

Die Baugenehmigung erlischt, wenn Sie nicht innerhalb von drei Jahren nach der Erteilung der Genehmigung mit der Bauausführung beginnen oder wenn die Bauausführung nach diesem Zeitraum ein Jahr unterbrochen worden ist. Die Frist kann mit einem schriftlichen Antrag um jeweils bis zu drei Jahre verlängert werden.

Checkliste für Ihren Bauantrag

1.     Bauantrag schriftlich in mindestens vierfacher Ausfertigung an das Bauordnungsamt der Stadt mit:

1.1     Lageplan im Maßstab 1 : 500
1.2     Bauzeichnungen im Maßstab 1 : 100 mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten mit entsprechender Vermaßung
1.3     Baubeschreibung mit folgenden Angaben:
1.3.1     Eignungserklärung des Baugrundstücks für das Vorhaben
1.3.2     Konstruktionsbeschreibung
1.3.3     Nutzungserklärung
1.3.4     Anlagen zur Wärmeversorgung
1.3.5     Nachprüfbare Berechnung der/des:
1.3.5.1     Bebauten Fläche
1.3.5.2     Geschossflächenzahl
1.3.5.3     Grundflächenzahl
1.3.5.4     Rohbau- und Gesamtbaukosten
1.3.5.5     umbauten Raums in Kubikmeter
1.3.5.6     Wohnflächenberechnung
1.3.6     Freiflächengestaltungsplan mit Darstellung grünordnerischer Maßnahmen (Bepflanzung, Belagsflächen, Belagsarten etc.) und Bepflanzungsplan
1.3.7     Lage der PKW-Stellplätze
1.3.8     Nachweis der Standsicherheit (Statik) mit Unterschrift (Haftungsübernahme) durch einen Fachingenieur
1.3.9     Wärme- und Schalldämmung

2.     Entwässerungsantrag mit:
2.1     Lageplan im Maßstab 1 : 500 mit allen zur Beurteilung wichtigen Eintragungen
2.2     Grundrisse der einzelnen Gebäude mit allen Geschossen und der Darstellung der Entwässerungsgegenstände und Leitungen
2.3     Schnitte durch Grund- und Anschlussleitungen
2.4     Berechnung der bebauten und entwässernden sonstigen Flächen

3.     Bauvorlagen (3-fach) für Werbeanlagen sind:
3.1     Lageplan im Maßstab 1 : 500
3.2     Bauzeichnungen
3.3     Baubeschreibung
3.4     Ggf. eine fotografische Darstellung der Umgebung
3.5     die Bestätigung der Standsicherheit (Statik)

Anschrift

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Marktplatz 30
73430 Aalen

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