Grundstücksmarktbericht 2012: Immobilienumsatz übersteigt Vorjahreswert

Das Jahr 2011 geht bei der Stadt Aalen als das bisher umsatzstärkste Jahr im Immobilienbereich ein. Die Preise sind 2011 stabil bis leicht steigend. Das geht aus dem aktuellen Grundstücksmarktbericht hervor, den der Gutachterausschuss der Stadt Aalen jährlich herausgibt.

Der Grundstücksmarktbericht dokumentiert die Umsatz- und Preisentwicklungen der im Jahr 2011 erfolgten Immobilienkäufe und veröffentlicht Auswertungen zu Mieten und sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten. Der Wert einer Immobilie ergibt sich grundsätzlich aus dem Wert des Grund und Bodens auf der Basis der Bodenrichtwertkarte und dem jeweiligen Gebäudewert.

$(text:b:Die Bodenrichtwertkarte)$
Seit einigen Jahren gibt es von Seiten der Finanzämter deutlich erhöhte Anforderungen an die Bodenrichtwertkarte. So erstellt der Gutachterausschuss Richtwertzonen mit überwiegend gleichen Verhältnissen innerhalb der Zonen. Diese Richtwertkarte liegt für das gesamte Stadtgebiet vor. Die Bodenrichtwerte werden im Turnus von 2 Jahren fortgeschrieben, letztmalig wurden 2011 neuen Richtwerte veröffentlicht. Die aktuell gültigen Richtwerte sind u.a. auch im Subweb Geodatenportal der Stadt Aalen unter $(link:e:http://http://www.gisserver.de/aalen/stdmap?themes=Bodenrichtwerte&help=formAction,Info_Grundstuecksbewertung|www.aalen.de|_blank)$ kostenlos einzusehen. Durch die vielfältigen Funktionen im Portal kann jeder schnell und einfach nach der Adresse bzw. der Flurstückskennung suchen und erhält rund um die Uhr unabhängig von Öffnungszeiten den durchschnittlichen Bodenrichtwert für das gesuchte Grundstück.

Ergebnisse des Grundstücksmarkts 2011 in Aalen im Überblick:
Für den Grundstücksmarktbericht 2012 wurden 903 Kaufverträge mit einem Rekordtransaktionsvolumen von 124 Millionen Euro ausgewertet. Den Großteil (66 Millionen Euro) dieser Umsätze machen die bebauten Grundstücke aus, dann folgen mit 43 Millionen das Wohnungs- und Teileigentum und schließlich wurden noch rund 15 Millionen Euro mit den unbebauten Grundstücken umgesetzt.

Im Jahr 2011 gab es im Vergleich zum bereits rekordverdächtigen Jahr 2010 nochmals eine Umsatzsteigerung, da insgesamt mehr Immobilien gehandelt wurden. In fast allen Segmenten stieg der Umsatz auf Rekordniveau.
Die Preise auf dem Immobilienmarkt Aalen im Jahr 2011 sind stabil bis leicht steigend geblieben.
Für einen erschlossenen Bauplatz in Aalen, der Weststadt, Unterkochen und Wasseralfingen wurde im Durchschnitt 200 pro Quadratmeter bei einer Bauplatzgröße von 560 Quadratmetern bezahlt. Das entspricht etwa dem Vorjahresniveau.
Etwas günstiger liegen die kleineren Ortschaften von Aalen mit etwa 110 Euro pro Quadratmeter bei einer Bauplatzgröße von 620 Quadratmetern. (Vorjahr 115 €/m²).

Die Umsätze und Preise von gebrauchten Eigentumswohnungen sind um etwa 3 Prozent leicht gestiegen.
Der Verkauf von Neubaueigentumswohnungen liegt über dem Mittelwert der Vorjahre und die Preise haben um zirka drei Prozent zugelegt. Die Nachfrage in Aalen ist mittlerweile stärker als das Angebot, so dass die Preise leicht steigen.
Die durchschnittlichen Preise für Eigentumswohnungen liegen für den Neubau im Jahre 2011 mit durchschnittlich rd. 2.330 €/m²-Wohnfläche für eine durchschnittlich 92 m² große Wohnung. Für die ermittelten Durchschnittspreise gilt allerdings auch hier: die Lage des Objektes ist entscheidend und der Bodenwertanteil fließt ebenfalls in den Verkaufspreis mit ein. Neben der Lage spielt der energetische Zustand der Gebäudes mittlerweile bei der Kaufentscheidung eine Rolle.

Das durchschnittliche Einfamilienhaus, das in der Aalener Kernstadt 2011 verkauft wurde, wurde im Jahr 1945 erbaut, hatte eine durchschnittliche Grundstücksgröße von 575 m² und wurde für 217.000 Euro verkauft. Das teuerste Einfamilienhaus wurde für knapp 700.000 € verkauft und das Günstigste für 26.000 €.
Insgesamt wurden 2011 Kaufverträge über 205 Ein- und Zweifamilien- , Doppel- und Reihenhäuser in Aalen geschlossen. Insgesamt 364 Eigentumswohnungen wechselten per Kaufvertrag den Eigentümer.
© Stadt Aalen, 29.08.2012

Kein qualifizierter Mietspiegel für Aalen

Einen wichtigen Anteil am Immobilienmarkt hat auch das Preisniveau der Mieten. Für Aalen gibt es keinen sogenannten „qualifizierten Mietspiegel“. Nach einen aktuellen Bundesgerichtshofurteil kann nun auch ein einfacher Mietspiegel zur Ermittlung einer Miete herangezogen werden. Es gibt sehr viele Anfragen nach dem Mietpreisniveau bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, daher enthält der Grundstücksmarktbericht Auswertungen zu Mieten in Aalen und den Stadtbezirken. Hier konnten die Daten 2007 durch eine Zusammenarbeit mit bedeutenden Akteuren der Immobilienbranche ergänzt und bestätigt werden, um so zu einer für Aalen möglichst repräsentativen Mietübersicht zu gelangen. Die Übersicht wurde für 2011 mit folgendem Ergebnis fortgeschrieben: Es ergibt sich für Aalen eine durchschnittliche Kaltmiete von rd. 5,50 €/m²-Wohnfläche und für Wasseralfingen von rd. 5,40 €/m²-Wohnfläche. Diese Werte entsprechen etwa dem Vorjahresniveau. Der Mietspiegel hat sich in den letzten zwei Jahren bei Mietern und Vermietern so etabliert, dass er als die Informationsquelle dient, wenn es um die Frage einer marktgerechten Miete geht. $(text:b:Daten im Internet verfügbar)$ Wegen der großen Nachfrage (1. Halbjahr 2012 ca. 2.000 Besucher, d.h. 10-15 Infos pro Tag) wird dieser repräsentative Mietspiegel wie bisher $(link:i:9831|kostenlos im Internetangebot der Stadt veröffentlicht|_top)$. So stehen rund um die Uhr neben den Bodenrichtwerten im Geodatenportal auch Informationen zur durchschnittlichen Miete als zusätzlicher Bürgerservice der Stadt Aalen zur Verfügung. Vertiefte Angaben zu den Mieten und viele weitere interessante Angaben zum Immobilienmarkt finden sich im Grundstücksmarktbericht 2011, der für 40 € (gebunden) und 30 € als pdf-Dokument digital bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses beim Stadtmessungsamt Aalen erworben werden kann. $(text:b:Aufgaben des Gutachterausschusses)$ Um Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu erreichen, hat der Gesetzgeber Gutachterausschüsse bei jeder Gemeinde eingeführt. In einer Kaufpreissammlung wird jeder Grundstücksvertrag einer Gemeinde gesammelt und ausgewertet. Die Geschäftsstelle des Aalener Gutachterausschusses ist beim Stadtmessungsamt eingerichtet. Die Geschäftsstelle wertet alle eingegangenen Kaufverträge über bebaute und unbebaute Grundstücke aus. Den Gutachterausschuss der Stadt Aalen gibt es bereits über ein halbes Jahrhundert. Seit über 50 Jahren wertet der Gutachter-ausschuss den Immobilienmarkt aus und erstellt darüber hinaus qualifizierte Verkehrswertgutachten auch für Privatleute.