Grundstücksmarktbericht Aalen 2009 und neue Bodenrichtwertkarte

In allen Medien wird über die aktuelle Wirtschafts- und Finanzkrise berichtet. Für viele Aalener stellt sich die Frage: Wie sehen die Auswirkungen dazu auf dem Aalener Immobilienmarkt aus? Was ist meine Immobilie heute wert oder ist der Preis für eine angebotene Immobilie gerechtfertigt? Heute sind die meisten Waren des täglichen Gebrauchs mit Preisschildern ausgezeichnet und man kann die Preise einfach in verschiedenen Läden vergleichen. Für weitere Konsumgüter hilft oftmals das Internet, wo sich recht einfach der durchschnittliche Preis beispielsweise für ein Auto ermitteln lässt.

Anders sieht es auf dem Immobilienmarkt aus. Es steht keinesfalls auf jedem Grundstück ein Preisschild und damit ist die Preiseinschätzung deutlich erschwert.

Um Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu erreichen, hat der Gesetzgeber Gutachterausschüsse bei jeder Gemeinde eingeführt, bei denen eine Kaufpreissammlung zu führen ist. Darin wird jeder Grundstücksvertrag einer Gemeinde gesammelt und ausgewertet. Der Gutachterausschuss bedient sich einer Geschäftsstelle. Bei der Stadt Aalen ist diese Geschäftsstelle beim Stadtmessungsamt eingerichtet. Die Geschäftsstelle wertet alle eingegangenen Kaufverträge über bebaute und unbebaute Grundstücke aus.

Um den für Viele schwer überschaubaren Immobilienmarkt ein wenig transparenter zu machen, gibt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Aalen mittlerweile im 3. Jahr den $(text:b:Grundstücksmarktbericht)$ für das Aalener Stadtgebiet für das abgelaufene Geschäftsjahr 2008 heraus. Der Grundstücksmarktbericht bietet einen umfassenden Überblick über die Verhältnisse auf dem Immobilienmarkt der Stadt Aalen.

Er dokumentiert die Umsatz- und Preisentwicklungen der im Jahr 2008 erfolgten Immobilienkäufe und veröffentlicht Auswertungen zu Mieten und sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten.

Der Wert einer Immobilie ergibt sich grundsätzlich aus dem Wert des Grund und Bodens und dem jeweiligen Gebäudewert.

Anhaltspunkte über den Wert des Grund und Bodens liefert die Bodenrichtwertkarte.

Seit diesem Jahr gibt es von Seiten der Finanzämter deutlich erhöhte Anforderungen an die Bodenrichtwertkarte. Das liegt an der Änderung des Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetzes, denn im Steuerfall wird die Bewertung auf Grundlage der neuen Bodenrichtwertkarte erfolgen. Die Umstellung der bisherigen Bodenrichtwerte in neue Richtwertzonen mit überwiegend gleichen Verhältnissen innerhalb der Zonen erfolgte für das gesamte Stadtgebiet. Die Ergebnisse sind u.a. auch im Subweb Geodatenportal der Stadt Aalen unter www.aalen.de kostenlos für jeden Bürger einsehbar. Durch die vielfältigen Funktionen im Portal kann jeder schnell und einfach nach der Adresse bzw. der Flurstückskennung suchen und erhält rund um die Uhr unabhängig von Öffnungszeiten den durchschnittlichen Bodenrichtwert für das gesuchte Grundstück.

Doch nun zurück zur Ausgangsfrage: Wie haben sich die Preise in Aalen entwickelt?

Um es vorweg zu nehmen: zumindest im Jahr 2008 gab es im Vergleich zum Vorjahr $(text:b:keinen Umsatzeinbruch)$, sondern eine $(text:b:Steigerung der Umsätze)$.
© Stadt Aalen, 10.11.2009
Die $(text:b:Bodenrichtwerte)$ sind in guten und sehr guten stadtnahen Lagen überwiegend leicht gestiegen. In vielen Lagen bleiben die Bodenrichtwerte zumindest auf dem bisherigen Niveau. In nicht so attraktiven Lagen sind die Bodenrichtwerte gefallen und wurden somit wieder an den Markt angepasst. Die Datenbasis für den Grundstücksmarktbericht 2009 bilden 732 ausgewertete Kaufverträge mit einem Transaktionsvolumen von rd. 119 Mio. €. Den Großteil (rd. 71 Mio. €) dieser Umsätze machen die bebauten Grundstücke aus, dann folgen mit 32 Mio. € das Wohnungs- und Teileigentum und schließlich wurden noch rd. 16 Mio. € mit den unbebauten Grundstücken umgesetzt. Dabei stieg der Umsatz bei bebauten Grundstücken um rd. 40 % (bei rd. 13 % weniger Verkaufsfällen), der Umsatz der unbebauten Grundstücke stieg um fast 27 % und auch der Umsatz von Wohnungs- und Teileigentum wuchs um 9% im Vergleich zum Vorjahr. Allerdings sind die Schwankungen zwischen den einzelnen Jahren oftmals durch wenige Verkäufe sehr großer Objekte bestimmt, so dass sich daraus nur schwerlich Trends ableiten lassen. Die $(text:b:Preise)$ auf dem Immobilienmarkt Aalen imJahr 2008 sind trotz starker Turbulenzen auf den internationalen Immobilienmärkten $(text:b:stabil)$. Vor allem die Umsätze von gebrauchten Eigentumswohnungen haben im vergangenen Jahr zugenommen. Der Verkauf von Neubaueigentumswohnungen liegt auf dem hohen Niveau von 2007. Der Markt zwischen Angebot und Nachfrage in Aalen ist ausgeglichen, so dass auch die Preise überwiegend auf Vorjahresniveau liegen. Die durchschnittlichen Preise für Eigentumswohnungen liegen für den Neubau im Jahre 2008 mit durchschnittlich rd. 2.140 €/m²-Wohnfläche rd. 90 € unter dem Wert von 2007, aber ist damit etwa vergleichbar mit dem Jahr 2006. Für die ermittelten Durchschnittspreise gilt allerdings auch hier: die Lage des Objektes ist entscheidend und der Bodenwertanteil fließt ebenfalls in den Verkaufspreis mit ein. Das durchschnittliche Einfamilienhaus, das in Aalen 2008 verkauft wurde, hatte ein Baujahr von 1944, eine durchschnittliche Grundstücksgröße von 575 m² und wurde für rd. 200.000 € verkauft. Insgesamt wurden 2008 Kaufverträge über 177 Ein- und Zweifamilien-, Doppel- und Reihenhäuser in Aalen geschlossen. Insgesamt 275 Eigentumswohnungen wechselten per Kaufvertrag den Eigentümer. Einen wichtigen Anteil am Immobilienmarktgeschehen hat auch das Preisniveau der Mieten. Für Aalen gibt es keinen sogenannten „qualifizierten Mietspiegel“. Da allerdings sehr viele Anfragen nach dem Mietpreisniveau bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses eingehen, enthält der Grundstücksmarktbericht Auswertungen zu Mieten in Aalen und den Stadtbezirken. Hier konnten unsere Daten 2007 durch eine Zusammenarbeit mit bedeutenden Akteuren der Immobilienbranche ergänzt und bestätigt werden, um so zu einer für Aalen möglichst repräsentativen Mietübersicht zu gelangen. Die Übersicht wurde für 2008 mit folgendem Ergebnis fortgeschrieben: Es ergibt sich für Aalen eine durchschnittliche Kaltmiete von rd. 5,30 €/m²-Wohnfläche und für Wasseralfingen von rd. 5,10 €/m²-Wohnfläche. Diese Werte liegen nur gering (10 Cent) über dem Vorjahresniveau. Weitere Angaben zu den Mieten und viele weitere interessante Angaben zum Immobilienmarkt finden sich im Grundstücksmarktbericht 2009, der für 30 € bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses beim Stadtmessungsamt Aalen erworben werden kann.

Downloads