Grundstücksmarktbericht Aalen 2011 – Rekordumsatz auf dem Immobilienmarkt zieht Aalen aus der Wirtschaftskrise

Das Jahr 2010 wird bei der Stadt Aalen als das bisher umsatzstärkste Jahr im Immobilienbereich eingehen. Viele Aalener fragten sich nach der Wirtschafts- und Finanzkrise 2008/2009: Wie sehen die Auswirkungen dazu auf dem Aalener Immobilienmarkt aus? Was ist meine Immobilie heute wert oder ist der Preis für eine angebotene Immobilie gerechtfertigt? Auch 2010 sind die $(text:b:Preise auf dem Aalener Immobilienmarkt stabil bis leicht steigend.)$ Um Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu erreichen, hat der Gesetzgeber $(text:b:Gutachterausschüsse)$ bei jeder Gemeinde eingeführt, bei denen eine Kaufpreissammlung zu führen ist. Darin wird jeder Grundstücksvertrag einer Gemeinde gesammelt und ausgewertet. Der Gutachterausschuss bedient sich einer Geschäftsstelle. Bei der Stadt Aalen ist diese Geschäftsstelle beim Stadtmessungsamt eingerichtet. Die Geschäftsstelle wertet alle eingegangenen Kaufverträge über bebaute und unbebaute Grundstücke aus. Den Gutachterausschuss der Stadt Aalen gibt es im Jahr 2011 bereits ein halbes Jahrhundert. Seit 50 Jahren wertet der Gutachterausschuss den Immobilienmarkt aus und erstellt darüber hinaus qualifizierte Verkehrswertgutachten auch für Privatleute. Um den schwer überschaubaren Immobilienmarkt ein wenig transparenter zu machen, gibt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Aalen mittlerweile seit fünf Jahren jährlich den $(text:b:Grundstücksmarktbericht)$ für das Aalener Stadtgebiet, aktuell für das abgelaufene Geschäftsjahr 2010, heraus. Der Grundstücksmarktbericht bietet einen umfassenden Überblick über die Verhältnisse auf dem Immobilienmarkt der Stadt Aalen. Er dokumentiert die Umsatz- und Preisentwicklungen der im Jahr 2010 erfolgten Immobilienkäufe und veröffentlicht Auswertungen zu Mieten und sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten. Der Wert einer Immobilie ergibt sich grundsätzlich aus dem Wert des Grund und Bodens und dem jeweiligen Gebäudewert. Anhaltspunkte über den Wert des Grund und Bodens liefert die $(text:b:Bodenrichtwertkarte.)$ Seit einigen Jahren gibt es von Seiten der Finanzämter deutlich erhöhte Anforderungen an die Bodenrichtwertkarte. So erstellt der Gutachterausschuss seit 2009 Richtwertzonen mit überwiegend gleichen Verhältnissen innerhalb der Zonen. Diese Richtwertkarte liegt für das gesamte Stadtgebiet vor. Die Bodenrichtwerte werden im Turnus von 2 Jahren fortgeschrieben, und in 2011 werden nun neuen Richtwerte veröffentlicht. Hier hat sich der Trend fortgesetzt, dass die beliebten Lagen teilweise gestiegen sind und die nicht so beliebten Lagen zumindest überwiegend ihren Preis halten konnten. Die aktuell gültigen Richtwerte sind u.a. auch im Subweb Geodatenportal der Stadt Aalen unter www.aalen.de kostenlos für jeden Bürger einsehen. Durch die vielfältigen Funktionen im Portal kann jeder schnell und einfach nach der Adresse bzw. der Flurstückskennung suchen und erhält rund um die Uhr unabhängig von Öffnungszeiten den durchschnittlichen Bodenrichtwert für das gesuchte Grundstück. Der Grundstücksmarkt im Jahr 2010 in Aalen im $(text:b:Kurzüberblick:)$ Die Datenbasis für den Grundstücksmarktbericht 2011 bilden 833 ausgewertete Kaufverträge mit einem Rekordtransaktionsvolumen von rd. 123 Mio. €. Den Großteil (rd. 59 Mio. €) dieser Umsätze machen die bebauten Grundstücke aus, dann folgen mit ca. 46 Mio. € das Wohnungs- und Teileigentum und schließlich wurden noch rd. 18 Mio. € mit den unbebauten Grundstücken umgesetzt. Im Jahr 2010 gab es im Vergleich zu den Vorjahren eine deutliche Umsatzsteigerung, da auch insgesamt mehr Immobilien gehandelt wurden. Der $(text:b:Umsatz)$ ist in fast allen Segmenten auf ein bisher noch nicht bekanntes Rekordniveau gestiegen. Die $(text:b:Preise)$ auf dem Immobilienmarkt Aalen im Jahr 2010 sind $(text:b:stabil)$ bis leicht steigend geblieben. Für einen erschlossenen Bauplatz in Aalen, Hofherrnweiler-Unterrombach und Wasseralfingen wurde im Durchschnitt rd. 200 €/m² bei einer Bauplatzgröße von rd. 590 m² bezahlt. Da sind rd. 10 €/m² mehr als im Durchschnitt vor einem Jahr. Etwas günstiger liegen die kleineren Teilorte von Aalen mit etwa 115 €/m² bei einer Bauplatzgröße von 620 m². (Vorjahr 125 €/m²). $(text:b:Die Umsätze und Preise von gebrauchten Eigentumswohnungen)$ sind leicht gestiegen (rd. 3 %). Der Verkauf von $(text:b:Neubaueigentumswohnungen)$ hat sich zum Vorjahr verdoppelt und die Preise haben um rd. 5,9 % zugelegt. Die Nachfrage in Aalen ist mittlerweile stärker als das Angebot, so dass die Preise leicht steigen. Die durchschnittlichen Preise für Eigentumswohnungen liegen für den Neubau im Jahre 2010 mit durchschnittlich rd. 2.260 €/m²-Wohnfläche für eine durchschnittlich 86 m² große Wohnung. Für die ermittelten Durchschnittspreise gilt allerdings auch hier: die Lage des Objektes ist entscheidend und der Bodenwertanteil fließt ebenfalls in den Verkaufspreis mit ein. Neben der Lage spielt der energetische Zustand der Gebäudes mittlerweile bei der Kaufentscheidung eine Rolle. Das durchschnittliche $(text:b:Einfamilienhaus)$, das in Aalen 2010 verkauft wurde, hatte ein Baujahr von $(text:b:1939, eine durchschnittliche Grundstücksgröße von 534 m² und wurde für rd. 217.662 €)$ verkauft. Das teuerste Einfamilienhaus wurde für knapp. 700.000 € verkauft und das Günstigste für rd. 50.000 €. Insgesamt wurden 2010 Kaufverträge über 219 Ein- und Zweifamilien- , Doppel- und Reihenhäuser in Aalen geschlossen. Insgesamt 332 Eigentumswohnungen wechselten per Kaufvertrag den Eigentümer. Einen wichtigen Anteil am Immobilienmarktgeschehen hat auch das $(text:b:Preisniveau der Mieten.)$ Für Aalen gibt es keinen sogenannten „qualifizierten Mietspiegel“. Nach einen aktuellen $(text:b:Bundesgerichtshofurteil)$ kann nun auch ein $(text:b:einfacher Mietspiegel)$ zur Ermittlung einer Miete herangezogen werden. Es gibt sehr viele Anfragen nach dem Mietpreisniveau bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, daher enthält der Grundstücksmarktbericht Auswertungen zu Mieten in Aalen und den Stadtbezirken. Hier konnten die Daten 2007 durch eine Zusammenarbeit mit bedeutenden Akteuren der Immobilienbranche ergänzt und bestätigt werden, um so zu einer für Aalen möglichst $(text:b:repräsentativen Mietübersicht)$ zu gelangen. Die Übersicht wurde für 2010 mit folgendem Ergebnis fortgeschrieben: Es ergibt sich für Aalen eine durchschnittliche Kaltmiete von rd. 5,60 €/m²-Wohnfläche und für Wasseralfingen von rd. 5,30 €/m²-Wohnfläche. Diese Werte liegen gering (ca. 6%) über dem Vorjahresniveau. Der Mietspiegel hat sich in den letzten zwei Jahren bei Mietern und Vermietern so etabliert, dass er als die Informationsquelle dient, wenn es um die Frage einer marktgerechten Miete geht. $(text:b:Wegen der großen Nachfrage (1. Halbjahr 2011 ca 2.000 Besucher, d.h. 10-15 Infos pro Tag) wird dieser repräsentative Mietspiegel wie bisher kostenlos im Internetangebot der Stadt veröffentlicht.)$ So stehen rund um die Uhr neben den Bodenrichtwerten im Geodatenportal auch Informationen zur durchschnittlichen Miete als $(text:b:zusätzlicher Bürgerservice der Stadt Aalen)$ zur Verfügung. Vertiefte Angaben zu den Mieten und viele weitere interessante Angaben zum Immobilienmarkt finden sich im Grundstücksmarktbericht 2011, der für 40 € (gebunden) und 30 € als pdf-Dokument digital bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses beim Stadtmessungsamt Aalen erworben werden kann.