Baugesuche: Baugenehmigungen

Genehmigungspflicht

Die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und der Abbruch baulicher Anlagen sind in der Regel genehmigungspflichtig oder kenntnisgabepflichtig.
Die Errichtung baulicher Anlagen ohne den erforderlichen »Freibrief« stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit einer Geldbuße geahndet werden. Hinzu kommt das Risiko, dass eine nicht genehmigungsfähige, jedoch begonnene Baumaßnahme wieder beseitigt werden muss.

Eine Bauvoranfrage an das Bauordnungsamt beseitigt bestehende Zweifel über die Zulässigkeit einer Baumaßnahme.

Planentwurfsverfasser

Zur Erstellung von Bauunterlagen (Bauplänen) und Unterzeichnung als Entwurfsverfasser müssen Architekten und Ingenieure herangezogen werden, die aufgrund des Architektengesetzes bzw. des Ingenieurgesetzes dazu berechtigt sind. Es empfiehlt sich für Bauherren dringend, sich die Planvorlageberechtigung des in Aussicht genommenen Architekten oder Ingenieurs nachweisen zu lassen.

Dem schriftlichen Antrag auf Erteilung eines Vorbescheids sind die Bauvorlagen beizufügen, die zur Beurteilung der durch den Vorbescheid zu entscheidenden Fragen des Bauvorhabens erforderlich sind, zumindest:

  • Lageplan im Maßstab 1 : 500
  • Baubeschreibung
  • Bauentwurfsskizze

Diese Unterlagen müssen in der Regel fünffach beim Bauordnungsamt eingereicht werden. Die Beantragung eines Vorbescheids empfiehlt sich vor allem dann, wenn vor Erwerb eines Baugrundstücks geklärt werden soll, ob das Grundstück auch wirklich den Vorstellungen entsprechend bebaut werden darf. Die Höhe der Verwaltungsgebühren für einen formellen Vorbescheid erfragen Sie bitte beim Bauordnungsamt. Der Vorbescheid ist drei Jahre gültig.

Dem Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung müssen folgende Unterlagen beigefügt werden:

  • amtlicher Lageplan 1:500
  • Bauzeichnungen 1:100
  • Baubeschreibung (Formular)

Das Verfahren bei einem Baugesuch läuft wie folgt ab:

Der Bauantrag wird beim Bauordnungsamt mit einem Aktenzeichen versehen und auf Vollständigkeit und Übereinstimmung mit den bauordnungs- und planungsrechtlichen Vorschriften vorgeprüft. Sollten Unterlagen fehlen, was leider allzu häufig der Fall ist, ruht der Antrag bis zum Eingang der nachzureichenden Papiere.

Sind bei der Vorprüfung keine Mängel aufgetaucht bzw. die fehlenden Unterlagen inzwischen eingetroffen, werden beispielsweise die Stellungnahmen folgender Ämter und Dienststellen eingeholt:

  • Stadtplanungsamt
  • Stadtmessungsamt
  • Bau- und Liegenschaftsamt
  • Stadtwerke
  • Tiefbauamt
  • Grünflächen- und Umweltamt
  • Amt für Bürgerservice und öffentliche Ordnung

Bei bestimmten Bauvorhaben sind darüber hinaus noch andere Institutionen zu hören, z. B. das staatliche Gewerbeaufsichtsamt wegen gewerblicher Fragen, die Feuerwehr wegen des vorbeugenden Brandschutzes, das Landesstraßenbauamt zu eventuellen Kollisionen des Bauvorhabens mit geplanten Landes- oder Bundesstraßen, die untere Naturschutzbehörde wegen des Landschaftsschutzes oder das Landesdenkmalamt zum Thema Denkmalschutz.

Wenn sämtliche Stellungnahmen vorliegen, fasst das Bauordnungsamt diese mit der eigenen technischen und öffentlich-rechtlichen Prüfung zusammen und erteilt die Baugenehmigung.

Vor der Zustellung der Baugenehmigung darf nicht mit den Bauarbeiten einschließlich des Baugrubenaushubs begonnen werden. Liegt dem Bauordnungsamt ein kompletter Bauantrag vor, der den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht, und ist die Standsicherheit nachgewiesen, so kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Teilbaugenehmigung schriftlich beantragt werden.

Damit können Bauarbeiten für die Baugrube bzw. für einzelne Bauteile oder -abschnitte schon vor der Baugenehmigung schriftlich gestattet werden. Die Teilbaugenehmigung berechtigt aber nur zur Ausführung des festgelegten Teilbereichs.

Die Baugenehmigung und die Teilbaugenehmigung erlöschen, wenn nicht innerhalb der im landesspezifischen Bauordnungsrecht festgelegten Anzahl von Jahren nach Zustellung mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen oder wenn die Bauausführung unterbrochen wurde. Auf schriftlichen Antrag kann die Frist jedoch jeweils bis zu drei Jahren verlängert werden. Hierfür sind erneut Gebühren fällig, die Verlängerung einer einmal erloschenen Genehmigung ist nicht möglich. In diesem Fall muss ein neuer Bauantrag gestellt werden.

 Die Gebühren für die Baugenehmigung, die erforderlichen Prüfungen und Abnahmen usw. werden nach der allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung von Baden-Württemberg festgesetzt. Sie richten sich nach der Höhe der Bausumme, die nach einer Landesverordnung, unabhängig von den Angaben des Bauherrn, errechnet wird. Gebührenpflichtig ist auch die Ablehnung oder Zurücknahme eines Bauantrags.

Sofern Ihr Vorhaben innerhalb des Geltungsbereiches eines qualifizierten Bebauungsplanes (§ 30 (1) BauGB) liegt, der nach dem 29.06.1961 rechtsverbindlich wurde, und keine Befreiungen vom Bauordnungsrecht bzw. Planungsrecht erforderlich sind, können die Bauvorlagen für die nachstehenden Vorhaben auch im Kenntnisgabeverfahren eingereicht werden:

  1. Wohngebäude, ausgenommen Hochhäuser
  2. landwirtschaftliche Betriebsgebäude mit Wohnteil bis zu 3 Geschossen
  3. Gebäude ohne Aufenthaltsräume bis 100 m2 Grundfläche und bis zu 3 Geschossen
  4. eingeschossige Gebäude ohne Aufenthaltsräume bis zu 250 m2 Grundfläche
  5. Stellplätze und Garagen für die Gebäude nach Nr. 1 -4
  6. Nebenanlagen i. S. v. § 14 BauNVO für Gebäude nach Nr. 1 –4

Im Kenntnisgabeverfahren hat die Baurechtsbehörde innerhalb von 5 Arbeitstagen dem Bauherren den Zeitpunkt des Eingangs der vollständigen Bauvorlagen schriftlich zu bestätigen. Die Besonderheit des Kenntnisgabeverfahrens liegt darin, dass der Bauherr mit dem Baubeginn nicht warten muss, bis ihm eine Baugenehmigung zugeteilt ist, sondern nach Ablauf eines Monats nach Bestätigung der Vollständigkeit der Bauvorlagen, mit dem Vorhaben begonnen werden kann, wenn dass Vorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht.

Die Monatsfrist verkürzt sich sogar auf 2 Wochen, wenn die Angrenzer dem Vorhaben schriftlich zugestimmt haben.

Die im Kenntnisgabeverfahren einzureichenden Bauvorlagen entsprechen überwiegend denen des Genehmigungsverfahrens; die Gebühren im Kenntnisgabeverfahren sind jedoch wesentlich geringer.

Anders als im umfassenden Baugenehmigungsverfahren ist im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren der Prüfungsumfang der Baurechtsbehörde deutlich reduziert.

Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren kommt in Betracht, wenn Sie

  • ein Wohngebäude,
  • sonstige Gebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3, ausgenommen Gaststätten,
  • sonstige bauliche Anlagen, die keine Gebäude sind,
  • Nebengebäude und Nebenanlagen für die oben genannten Vorhaben (z.B. Garagen)

bauen und kein Kenntnisgabeverfahren durchführen wollen oder wenn Sie das Bauvorhaben außerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans errichten wollen.

Der Bauherr trägt die Verantwortung dafür, dass auch öffentlich-rechtliche Vorschriften, die im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nicht geprüft werden, eingehalten werden. Im Einzelfall ist eine Abweichung, Ausnahme oder Befreiung von nicht zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften zusätzlich zu beantragen. Bei einem Verstoß gegen diese Vorschriften kann die Baurechtsbehörde den Bau stoppen oder bereits Gebautes wieder abreißen lassen. Die beantragte Baugenehmigung kann sie dagegen wegen eines Verstoßes gegen nicht im vereinfachten Verfahren zu prüfende Vorschriften grundsätzlich nicht ablehnen.

Die Baugenehmigung erlischt, wenn Sie nicht innerhalb von drei Jahren nach der Erteilung der Genehmigung mit der Bauausführung beginnen oder wenn die Bauausführung nach diesem Zeitraum ein Jahr unterbrochen worden ist. Die Frist kann mit einem schriftlichen Antrag um jeweils bis zu drei Jahre verlängert werden.

Die statistische Erhebung für Baugenehmigungen ist möglich über die Seite des Statistischen Landesamtes:

https://www.statistik-bw.de/baut/servlet/LaenderServlet

Checkliste für Ihren Bauantrag

1.1 Lageplan im Maßstab 1 : 500 und Darstellung des geltenden Bebauungsplans mit schriftlichem Teil
1.2 Bauzeichnungen im Maßstab 1 : 100 mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten mit entsprechender Vermaßung
1.3 Baubeschreibung mit folgenden Angaben:
1.3.1 Eignungserklärung des Baugrundstücks für das Vorhaben
1.3.2 Konstruktionsbeschreibung
1.3.3 Nutzungserklärung
1.3.4 Anlagen zur Wärmeversorgung
1.3.5 Nachprüfbare Berechnung der/des:
1.3.5.1 Bebauten Fläche
1.3.5.2 Geschossflächenzahl
1.3.5.3 Grundflächenzahl
1.3.5.4 Rohbau- und Gesamtbaukosten
1.3.5.5 umbauten Raums in Kubikmeter
1.3.5.6 Wohnflächenberechnung
1.3.6 Freiflächengestaltungsplan mit Darstellung grünordnerischer Maßnahmen (Bepflanzung, Belagsflächen, Belagsarten etc.) und Bepflanzungsplan
1.3.7 Lage der PKW- und Fahrradstellplätze
1.3.8 Nachweis der Standsicherheit (Statik) mit Unterschrift (Haftungsübernahme) durch einen Fachingenieur
1.3.9 Wärme- und Schalldämmung

2.1 Lageplan im Maßstab 1 : 500 mit allen zur Beurteilung wichtigen Eintragungen
2.2 Grundrisse der einzelnen Gebäude mit allen Geschossen und der Darstellung der Entwässerungsgegenstände und Leitungen
2.3 Schnitte durch Grund- und Anschlussleitungen
2.4 Berechnung der bebauten und entwässernden sonstigen Flächen

3.1 Lageplan im Maßstab 1 : 500
3.2 Bauzeichnungen
3.3 Baubeschreibung
3.4 Ggf. eine fotografische Darstellung der Umgebung
3.5 die Bestätigung der Standsicherheit (Statik)

Digitaler Bauantrag

Die Stadt Aalen führt den digitalen Bauantrag ein und digitalisiert die baurechtlichen Verfahren. Damit steht der Bürgerschaft und den Unternehmen ein nutzerfreundlicher Online‐Prozess zur Verfügung.
Ab sofort ist eine Antragstellung und Einreichung von Bauvorlagen in digitaler Form bei der Stadt Aalen möglich.

Wir geben Ihnen hier alle notwendigen Informationen, die Sie für die digitale Antragstellung benötigen. Sie erhalten auch einen Überblick über die Anforderungen an die digitalen Unterlagen. Nur so ist gewährleistet, dass das Bauordnungsamt Ihren Antrag elektronisch bearbeiten und möglichst zügig entscheiden kann.

So funktioniert die digitale Antragsstellung

Auf dem Bild ist eine Abbildung zu sehen, auf der beschrieben ist, welche Voraussetzungen für den digitalen Bauantrag gegeben sein müssen.
(© Ministerium für Inneres, Digitalisierung und Migration BaWü)

Zuerst müssen Sie auf dem Serviceportal (www.service-bw.de/registrierung) ein persönliches Servicekonto einrichten. Damit können Sie Ihren Antrag starten, bearbeiten, zwischenspeichern und auch abschicken. Die Verarbeitung Ihrer Daten im Servicekonto erfolgt entsprechend den datenschutzrechtlichen Vorschriften.

Danach geben Sie Ihre Daten für Ihren Bauantrag auf der Plattform des Serviceportals des Landes Baden‐Württemberg (www.service-bw.de/zufi/leistungen/431) ein.

Im Serviceportal finden Sie außerdem weitere nützliche Informationen für Sie als Bauherrin oder Bauherr (www.service-bw.de/zufi/lebenslagen/5000427)
 

Zugelassene Dateiformate

Elektronische Bauvorlagen sind in archivfähigem Portable Document Format (pdf/A) zu übermitteln (§ 3 Abs. 3 Satz 1 LBOVVO). Andere Dateiformate sind nicht zulässig.
 

Zugelassene Übermittlungswege

Für die Antragstellung und die Übermittlung der Bauvorlagen sind die dialoggeführten Prozesse über das Serviceportal des Landes Baden‐Württemberg (www.service-bw.de) zu nutzen (§ 3 Abs. 3 Satz 2 LBOVVO).

Nicht zulässig sind insbesondere eine Übermittlung von Anträgen per Mail an ein Postfach der Stadt oder eines städtischen Mitarbeitenden, eine Übermittlung über andere Datenaustauschplattformen oder die Übermittlung auf einem Datenträger (zum Beispiel Stick oder Disc). Solche Übermittlungen führen zu keiner wirksamen Antragstellung. Die Daten werden gelöscht oder vernichtet.
 

Vorgegebene Dateistrukturen

Die folgenden Vorgaben für die Dateistrukturen und die Benennung der Dokumententypen (Schriftstück oder Plan)  sind verbindlich (§ 3 Abs. 3 Satz 2 LBOVVO).

Anders benannte Bauvorlagen sind mangelhaft im Sinne von § 54 Abs. 1 LBO:

  • jedes Schriftstück ist als ein PDF einzureichen, mehrseitige Schriftstücke als ein PDF. Eine Bündelung mehrerer Schriftstücke in einem Multi‐PDF ist nicht zulässig.
  • jeder Plan ist als einzelnes PDF einzureichen, digitale Planmappen/Planhefte dürfen nicht als Multi‐PDF eingereicht werden.
     

Dokumententypen sind:

  • unter „Schriftstück“ ist ein Textdokument zu verstehen (also klassischer Schriftverkehr), 
  • unter „Plan“ jede Art von zeichnerischer Bauvorlage.
     

Bezeichnung der eingereichten Unterlage:

[Dokumenttyp]_[Bezeichnung]_[Jahr]_[Monat]_[Tag]_ [Flst.].pdf 

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73430 Aalen

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